La normativa di riferimento è quindi la Legge n. 179/1992 la quale, all’art. 8, indica le modalità di determinazione del canone ed agli artt. 17 e 18 disciplina i diritti dei soci che ottengono in godimento l’immobile e la possibilità di cedere in proprietà individuale ai soci in base a situazioni specifiche, anche se di norma nelle Cooperative a proprietà indivisa le singole unità immobiliari, come nella fattispecie, vengono assegnate ai soci in godimento, senza però trasferire ad essi la proprietà, sicché gli alloggi rimangono di proprietà della Cooperativa fino a quando la società non si scioglie e gli stessi verranno trasferiti all’ente previsto per legge.
Ora, poiché lo scopo della Cooperativa è quello di ottenere nell’ambito dell’oggetto sociale, tramite la gestione in forma associativa, a condizioni possibilmente migliori rispetto a quelle ottenibili sul mercato, il soddisfacimento dei propri bisogni abitativi mediante l’assegnazione in godimento di unità immobiliari, presupposto per poter ottenere in godimento l’alloggio è l’aver acquisito lo status di socio della Cooperativa.
La circostanza del mancato pagamento è stata allegata dalla parte attrice in atto di citazione e la parte convenuta, essendo rimasta contumace, non ha ovviamente dedotto né fornito prova di alcuna fattispecie estintiva, modificativa o impeditiva del diritto di credito di controparte e, in particolare, dell’avvenuto pagamento (totale o parziale) dei canoni in questione; invero, secondo l’orientamento seguito dalla più recente giurisprudenza, pienamente condiviso da questo Tribunale, “il creditore, sia che agisca per l’adempimento, sia che agisca per la risoluzione o per il risarcimento del danno, è tenuto a provare solo l’esistenza del titolo, ossia della fonte negoziale o legale del suo diritto (e, se previsto, del termine di scadenza), mentre può limitarsi ad allegare l’inadempimento della controparte: è il debitore convenuto a dover fornire la prova estintiva del diritto, costituito dall’avvenuto adempimento”.

In tema di cooperative edilizie deve distinguersi tra il rapporto sociale, di carattere associativo, e quello di scambio, di natura sinallagmatica, rapporti che, pur collegati, hanno causa giuridica autonoma; da ciò discende che il pagamento di una somma, eseguito dal socio a titolo di prenotazione dell’immobile, deve essere ascritto al rapporto di scambio e perciò al pagamento del prezzo d’acquisto, alla cui restituzione la cooperativa è, quindi, tenuta, in caso di scioglimento dal rapporto sociale per esclusione o per recesso, anche in presenza di un disavanzo di bilancio (Cass. 15 novembre 2016, n. 23215).

In tema di cooperative edilizie deve distinguersi tra il rapporto sociale, di carattere associativo, e quello di scambio, di natura sinallagmatica, rapporti che, pur collegati, hanno causa giuridica autonoma; da ciò discende che il pagamento di una somma, eseguito dal socio a titolo di prenotazione dell’immobile, deve essere ascritto al rapporto di scambio e perciò al pagamento del prezzo d’acquisto, alla cui restituzione la cooperativa è, quindi, tenuta, in caso di scioglimento dal rapporto sociale per esclusione o per recesso, anche in presenza di un disavanzo di bilancio.

In caso di morte del socio di cooperativa edilizia trovano applicazione gli artt. 2534 e 2525 c.c. che fanno riferimento alla restituzione della sola quota sociale e non già anche delle quote versate in relazione al rapporto sinallagmatico la cui prova deve essere fornita dal successore.

Nel giudizio cautelare avente ad oggetto la sospensione degli effetti della delibera consiliare di esclusione del socio moroso e/o inadempiente alle obbligazioni contratte con la cooperativa edilizia, è da escludere in radice la sussistenza del periculum in mora riconnesso alle condizioni di età e di salute del socio escluso se la società abbia ribadito il proprio impegno a non richiedere lo sloggio dello stesso sino alla decisione della causa nel merito.

Il principio secondo il quale i rimedi generali dettati in tema di inadempimento contrattuale (risoluzione del contratto, exceptio inadimpleti contractus, ecc.) non sono utilizzabili nel diverso ambito dei contratti societari – per essere questi ultimi caratterizzati non già dalla corrispettività delle prestazioni dei soci, bensì dalla comunione di scopo, sicché i rimedi invocabili sono quelli del recesso e dell’esclusione del socio – non si applica alle società cooperative, nelle quali il rapporto attinente al conseguimento dei servizi o dei beni prodotti dalla società ed aventi ad oggetto prestazioni di collaborazione o di scambio tra socio e società si palesa ulteriore rispetto a quello relativo alla partecipazione all’organizzazione della vita sociale ed è caratterizzato non dalla comunione di scopo, ma dalla contrapposizione tra quelle prestazioni e la retribuzione o il prezzo corrispettivo. In particolare, nell’ambito delle cooperative edilizie, un tale rapporto economico-giuridico, distinto da quello sociale, instaurandosi tra società e socio prenotatario a seguito dell’attribuzione dell’unità immobiliare costruita, caratterizza l’attribuzione come atto traslativo della proprietà a titolo oneroso, per cui riprendono vigore i rimedi generali volti a mantenere o ristabilire l’equilibrio sinallagmatico tra le prestazioni.

In caso di scioglimento del rapporto sociale limitatamente al socio di una società cooperativa edilizia, egli ha diritto sia alla liquidazione della quota sociale, con riguardo a quanto abbia versato a titolo di conferimento, sia alla restituzione di quanto versato a titolo di anticipazione, direttamente riconducibile all’acquisto ed all’assegnazione dell’alloggio (sempre che la proprietà dell’alloggio non sia stata nel frattempo conseguita e lo scopo sociale non sia stato raggiunto), posto che i rapporti fra socio e società sono, da un lato, attinenti all’attività sociale, comportanti l’obbligo dei conferimenti e della contribuzione alle spese comuni di organizzazione e di amministrazione e, dall’altro, relativi alla peculiarità dello scopo perseguito, comportanti anticipazioni ed esborsi di carattere straordinario ai fini dell’acquisto del terreno e della realizzazione degli alloggi. Con riguardo a tale secondo importo, al diritto di credito del socio non corrisponde un diritto di ritenzione dell’alloggio, non potendo egli avvalersi dell’exceptio inadimplenti non est adimplendum, di cui all’art. 1460 c.c., poiché gli obblighi di riconsegna dell’alloggio e di restituzione delle somme non sono configurabili come prestazioni reciproche di un sinallagma contrattuale, ma soltanto come un effetto del venir meno del rapporto sociale tra il socio receduto od escluso e la cooperativa.

Se la somma versata dal socio di cooperativa edilizia al momento dell’ammissione alla compagine sociale non contiene alcun riferimento all’assegnazione dell’immobile da costruire, il versamento deve essere imputato al pagamento della quota sociale, essendo questo ricollegabile non tanto al rapporto sinallagmatico finalizzato all’assegnazione dell’immobile, quanto piuttosto al rapporto di carattere associativo che discende dall’adesione al contratto sociale. Ne consegue che, in caso di recesso, l’obbligo di restituzione della cifra versata non è automatico e per la liquidazione occorre fare riferimento al bilancio dell’esercizio in cui il recesso si è verificato.

La Sezione Specializzata in materia di Impresa è competente anche in ordine alle domande di rilascio, di pagamento dei canoni e di pagamento dell’indennità per occupazione sine titulo nei confronti del socio di cooperative edilizia a proprietà indivisa, trattandosi di domande connesse alla domanda di esclusione da socio con correlata decadenza dall’assegnazione dell’alloggio sociale.

La delibera di esclusione del socio di cooperativa edilizia a proprietà indivisa comporta la decadenza dall’assegnazione in godimento dell’immobile sociale, essendo il presupposto per l’assegnazione lo status di socio della Cooperativa.

Rappresenta orientamento consolidato della giurisprudenza di legittimità quello per il quale nel giudizio di opposizione a deliberazione di esclusione del socio di società cooperativa, quest’ultima, pur se formalmente convenuta, ha sostanziale veste di attore, sicché ha l’onere di provare la sussistenza dei fatti addebitati al socio, nonché la loro riconducibilità ad una delle cause di esclusione previste dallo statuto.

L’esclusione del socio di società cooperativa può essere deliberata dall’organo amministrativo nel caso di “gravi inadempienze delle obbligazioni derivanti dalla legge o dal contratto sociale, dai regolamenti – ove esistenti – o dal rapporto mutualistico”, costituendo grave inadempimento quando il socio con il proprio comportamento renda meno agevole il perseguimento dei fini mutualistici (cfr. Cass. civ. Sez. I, 01/06/1991, n. 6200). Sussiste pertanto grave inadempimento là dove, in caso di applicazione della normativa prevista dall’art. 98 del R.D. 1165/1938, l’eventuale protrazione della detenzione sine titulo di un immobile rappresenta condotta idonea a incidere negativamente sullo scopo mutualistico della società e, per l’effetto, causa di esclusione dalla medesima.

Oltre ad essere competente rispetto all’azione di accertamento dell’esclusione del socio per morosità nel pagamento dei canoni previsti dallo statuto e dal regolamento della cooperativa, la sezione specializzata in materia di imprese è altresì competente ai sensi dell’art. 3, d.lgs. 27.6.2003 n. 168 a pronunciarsi sulla domanda di restituzione dell’alloggio sociale assegnato allo stesso socio: si tratta, infatti, di una controversia relativa a rapporti societari disciplinati dall’art. 2511 e ss. c.c.

Le cause e i procedimenti aventi ad oggetto il recesso da società cooperativa rientrano nella competenza funzionale ed inderogabile delle Sezioni Specializzate a prescindere dal valore.

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